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Text File  |  1993-08-01  |  7KB  |  182 lines
  1.  
  2.  
  3.                 COMMERCIAL PROPERTY LEASE 
  4.  
  5. The State of ARIZONA County of DESERTLAND 
  6.  
  7.  
  8.  
  9.     This lease is made between LARRY LANDLORD, of 123 4TH STREET,
  10. CHATTANOOGA, TENNESSEE, herein  referred to as lessor, and, TILLIE
  11. TENANT, of 234 5TH STREET, BOSTON, MASSACHUSSETTS, herein referred
  12.  to as lessee.  
  13.  
  14.     Lessor hereby leases to lessee and lessee hereby rents the
  15. building known as: 
  16. 456 7TH STREET 
  17.  
  18. described as: 
  19.  
  20. SEE EXHIBIT 1 
  21.  
  22. referred to below as the building, the same constituting 50000
  23. square fee MOL. 
  24.  
  25.  
  26.    The space is leased for a term of 48 months, to commence on 
  27. 3/4/95 and to continue until 3/3/99.  
  28.  
  29.  
  30.     The total term rental is the sum of $ 48,000.00, ( forty eight
  31. thousand & no/100 dollars) which is payable in equal monthly
  32. installments, in advance, on the first day of each calendar month.
  33. Lessee shall in addition pay such applicable sales/use taxes as
  34. may be levied from time to time by competent authority in addition
  35. to the base rental. 
  36.  
  37.  
  38. As additional rental, the Lessee shall pay any and all ad
  39. valorem and real estate property taxes levied by competenet
  40. authority upon the real estate rented herein. Lessee shall, upon
  41. the request of Lessor, escrow an amount each month equivalent to
  42. 1/12th of the anticipated taxes for the next eyar, as the same are
  43. estimated by Lessor. 
  44.  
  45.  
  46.     Lessee shall pay rent, and any additional rental as provided 
  47. below, to lessor at lessor's above stated address, or at such 
  48. other place as lessor may designate in writing, without demand, 
  49. and without counterclaim, deduction or setoff. 
  50.  
  51.  
  52.     Lessee shall use and occupy the premises as CHICKEN COOP and 
  53. for no other purpose. Lessor represents that the premises may be 
  54. lawfully used for such purpose.  
  55.  
  56.  
  57.    Lessee shall commit no act of waste and shall take good care 
  58. of the premises and the fixtures and appurtenances therein, and 
  59. shall, in the use and occupancy of the premises, conform to all 
  60. laws, orders and regulations of the federal, state, and municipal 
  61. government of any of their departments. All improvements made by 
  62. lessee to the premises which are so attached to the premises that 
  63. they cannot be removed without material injury to the premises, 
  64. shall become the property of lessor upon installation.  
  65.  
  66.  
  67. Not later than the last day of the term lessee shall, at 
  68. lessee's expense, remove all of lessee's personal property and 
  69. those improvements made by lessee which have not become the 
  70. property of the lessor, including trade fixtures, cabinet work, 
  71. movable paneling, partitions and the like; repair all injury done 
  72. by or in connection with the in installation or removal of the 
  73. property and improvements; surrender the premises in as good 
  74. condition as they were at the beginning of the term, reasonable 
  75. wear and damage by fire, the elements, casualty, or other cause 
  76. not due to the misuse or neglect by lessee or lessee's agents, 
  77. servants, visitors, servants or licensees, excepted. All property 
  78. of the lessee remaining on the property after the last day of the 
  79. term of this lease shall be conclusively deemed abandoned and may 
  80. be removed by lessor, and lessee shall reimburse lessor for the 
  81. cost of such removal. Lessor may have any such property stored at 
  82. lessee's risk and expense.  
  83.  
  84.  
  85.     Lessee shall not, without first obtaining the written consent
  86. of  the lessor, make any alterations, additions or improvements
  87. in,  to or about the premises. 
  88.  
  89.  
  90.   Lessee shall not do or suffer anything to be done on the 
  91. premises which will cause an increase in the rate of fire 
  92. insurance on the building. 
  93.  
  94.  
  95.     Lessee shall not permit the accumulation of waste or refuse 
  96. matter on the leased premises or anywhere in or near the 
  97. building.  
  98.  
  99.  
  100.     Lessee shall not, without first obtaining the written consent 
  101. of the lessor, abandon the premises, or allow the premises to 
  102. become vacant or deserted.  
  103.  
  104.  
  105.     Lessee shall not, without obtaining the written consent of 
  106. the lessor, assign, mortgage, pledge, or encumber this lease, in 
  107. whole or in part, or sublet the premises or any part of the 
  108. premises. 
  109.  
  110.  
  111.     Lessee shall observe and comply with such reasonable rules 
  112. and regulations as may be established from time to time by 
  113. lessor.  
  114.  
  115.  
  116.    If the building is damaged by fire or any other cause to such 
  117. extent that the cost of restoration, as reasonably estimated by 
  118. lessor, will equal or exceed 60%  of the replacement value of the 
  119. building, just prior to the occurrence of the damage, then lessor 
  120. may, no later than the seventh day following the damage, give 
  121. lessee a notice of election to terminate the lease. In the event 
  122. of such election this lease shall be deemed to terminate as of 
  123. the date of the damage or destruction, and lessee shall surrender 
  124. the premises within a reasonable time thereafter, and any pre-
  125. paid rent shall be refunded proportionally.  
  126.  
  127.  
  128.     If the premises or any part of the premises, or any part of 
  129. the building materially affecting lessee's use of the premises, 
  130. be taken by eminent domain, this lease shall terminate on the 
  131. date when title vests pursuant to such taking. The rent shall be 
  132. apportioned as of the termination date and any rent paid for any 
  133. period beyond such date shall be repaid to lessee.  
  134.  
  135.  
  136.     This lease shall be subject and subordinate to all underlying 
  137. leases and to mortgages which may now or hereafter affect such 
  138. leases or the real property of which the premises form a part, 
  139. and also all renewals, modifications, consolidations, and 
  140. replacements of the underlying leases and mortgages. Lessee 
  141. agrees to execute such estoppel letters or other documents 
  142. required to confirm the same.  
  143.  
  144.  
  145.     Lessor may enter the premises at any reasonable time, upon 
  146. adequate notice to lessee (except that no notice need be given in 
  147. case of an emergency) for the purpose of inspection or the  making
  148. of such repairs, replacements, or additions in, to , on  and about
  149. the premises or the building, as lessor deems necessary  or
  150. desirable. 
  151.  
  152.  
  153.     Lessee shall during the term of this lease make all necessary
  154. and needful repairs required to maintain the premises in good
  155. repair. 
  156.  
  157. The Lessee shall at all times maintain public liability
  158. insurance with a minimum $ 300,000 bodily injury liability. Lessee
  159. shall provide proof of this coverage to the lessor. 
  160.  
  161.  
  162.     This document represents the entire agreement of the parties 
  163. and there are no representations not stated herein, and this 
  164. agreement may only be modified by a writing executed by both 
  165. parties hereto. 
  166.  
  167. Dated: ____________________________ 
  168.  
  169.  
  170.  
  171.  
  172. ______________________________________________ 
  173. LARRY LANDLORD  
  174.  
  175.  
  176.  
  177.  
  178.  
  179. _____________________________________________ 
  180. TILLIE TENANT 
  181.                            
  182.